In ogni atto di compravendita il venditore deve dichiarare, consapevole delle sanzioni penali nel caso di dichiarazioni mendaci, che l'immobile che sta vendendo è conforme urbanisticamente e catastalmente.

Un immobile è conforme urbanisticamente quando:

• è stato realizzato con e nel rispetto delle dovute autorizzazioni
• eventuali interventi edilizi succedutesi nel tempo sono stati autorizzati
• gli impianti presenti, in relazione all'epoca di esecuzione, sono o non sono muniti di certificazioni
• la destinazione d'uso è quella autorizzata
• non sono presenti abusi edilizi

 Un immobile è conforme catastalmente quando:

• le rappresentazioni grafiche catastali coincidono con lo stato dei luoghi
• l’intestazione è coerente con i titoli di proprietà e con i soggetti
• la consistenza, la toponomastica, la categoria, la classe e la rendita sono pertinenti

La conformità Urbanistica e Catastale è un requisito fondamentale affinché un immobile possa essere commercializzato.

All’atto di compravendita il Notaio farà dichiarare al venditore che il bene che cede è conforme urbanisticamente e catastalmente. Nel caso di dichiarazione non veritiera l’Atto potrà essere annullato e le parti potranno ritrovarsi coinvolte in complessi contenziosi con risvolti anche penali.

L' acquirente potrà rivalersi sul venditore, fino all'annullamento dell'atto, qualora, anche a distanza di anni, emergessero difformità e/o irregolarità all’interno dell’immobile.

Il venditore per dichiarare con certezza la conformità del proprio immobile è opportuno che si affidi ad un tecnico di fiducia (Architetto, Geometra o Ingegnere). Il tecnico predisporrà una Relazione Tecnica di Compravendita da consegnare al Notaio e nella quale descriverà l’immobile oggetto di scambio certificandone la conformità urbanistica e catastale.

Anche l’acquirente può incaricare un proprio tecnico per verificare la conformità dell’immobile e farsi assistere nell'acquisto.

Una completa Relazione Tecnica di Compravendita attestante la Conformità Urbanistica e Catastale si deve comporre di:

• raccolta di tutta la documentazione urbanistica e catastale, compresi i titoli di proprietà, in possesso dei venditori
• ricerca e acquisizione presso gli uffici urbanistici comunali delle pratiche urbanistiche e edilizie dell'immobile (permessi a costruire, abitabilità, concessioni, condoni, sanatorie, DIA, SCIA, ecc.)
• ricerca e acquisizione presso gli uffici dell'Agenzia del Territorio delle pratiche catastali (planimetrie, mappe, visure, elaborati, ecc.)
• studio e analisi delle pratiche acquisite  
• sopralluoghi presso l'immobile per verificare lo stato dei luoghi con le autorizzazioni rilasciate e la documentazione raccolta
• redazione della Relazione Tecnica di Compravendita completa di asseverazione del professionista e di copia degli estratti documentali.

Durante una compravendita affidarsi ad un tecnico abilitato e specializzato in urbanistica riduce notevolmente il rischio d’incorrere in trasferimenti d'immobili non regolari, perciò privi di valore commerciale. Riduce la possibilità di contenziosi legali e di commettere l’errore di rilasciare false dichiarazioni davanti a un pubblico ufficiale.

 

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Studio Tecnico TC Architettura

Dott. Tiberio Corsinovi

specialista immobiliare

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