Vuoi comprare Casa? Ecco tutto quel che devi sapere!

Casa è sinonimo di riparo, comodità, serenità, riposo e quiete. Le mura domestiche, le proprie mura, il proprio tetto, sono il luogo ideale dove riposare dopo una lunga giornata, lo spazio più confortevole per condividere una serata tra amici, il luogo dove allestire il proprio albero di Natale, lo spazio dove tornare dopo una bella vacanza estiva. La Casa è anche e soprattutto la realizzazione di noi stessi, il raggiungimento di un traguardo, il pernio attorno al quale ruota la nostra organizzazione quotidiana ed emotiva. Comprare Casa è un passo importante che realizza e rappresenta noi stessi. Comprare casa è una scelta che merita molta attenzione: l’acquisto di Casa, oltre a essere impegnativo dal punto di vista economico, coinvolge direttamente delicatissimi aspetti intimi del vivere quotidiano. Le conseguenze di un acquisto errato possono essere pesanti sia in termini economici sia in termini psicologici! Per questo è opportuno, prima di comprare, possedere un minimo di conoscenze economiche, tecniche e fiscali. Nessuno si può permettere o merita di sprecare soldi, di incappare in truffe o di comprare un qualcosa che si rivelerà ben diverso da ciò che immaginava. Per questo occorre massima cautela e un minimo di conoscenze. In questo articolo vi indicherò brevemente cosa sapere per compiere un acquisto consapevole della Casa che vi piace. Se non bastasse lo Studio Tecnico TC Architettura è a vostra disposizione per fornirvi tutta la consulenza e l’assistenza tecnica necessaria per acquistare Casa!

Il budget.

La prima cosa che dovete appurare per comprare Casa è quanto potete spendere. Tra tutti gli investimenti economici che farete nella vita quello per la Casa è sicuramente il più dispendioso. Avete i soldi? Quanti soldi avete? Siete tra i fortunati che hanno capitali disponibili o dovete ricorrere ad un mutuo? Siete, e quanto, finanziabili da una banca? Queste sono le prime domande che vi dovete porre prima di iniziare la ricerca della Casa che far per voi. Conteggiati i denari nel salvadanaio, se vi rendete conto che sono pochi o punti, recatevi in banca per farvi dire quanto l’istituto di credito è disposto a prestarvi (importo mutuabile), in quanto tempo vorrà che gli restituirete il debito (numero di rate annue e numero di anni), se occorrono ulteriori garanzie oltre al reddito e all'ipoteca che la Banca accenderà sulla vostra futura Casa. La Banca vi darà una prima indicazione sull'importo che vi potrà finanziare e soprattutto vi dirà se siete finanziabili. Rivolgersi alla Banca ancor prima di cercare Casa vi consentirà di prendere in considerazione solo gli immobili con il prezzo che sicuramente vi potrà essere finanziato. Ricordate però, oltre alla rata di un mutuo, l’acquisto di una casa comporta spese fisse mensili come utenze, condomino, tasse, costi di manutenzione ecc. il prezzo finale di acquisto inoltre deve prendere in considerazione le spese notarili, le imposte, eventuali spese tecniche e spese di eventuale mediazione.

Che tipo di casa voglio? Di quale casa ho bisogno?

Adesso che avete capito la vostra disponibilità economica, con soldi del tutto vostri o con soldi che vi presterà la banca, o con entrambe le ipotesi, vi potete mettere in cerca della vostra futura abitazione. Scartate le offerte a prezzi fuori dal vostro budget! Delle offerte rimanenti vagliate in base a ciò di cui avete bisogno e desiderate. Per capire di cosa avete bisogno vi dovete domandare quante persone vivranno con voi, che tipologia di persone, se adulti o bambini, se parenti o affini, se avete animali, hobby, passioni, abitudini di vita, ecc. Di conseguenza domandatevi quali spazi vi occorrono, il numero di stanze, le dimensioni generali della Casa. Domandatevi dove dovrà essere la vostra casa in base alle vostre abitudini di vita e a quelle di coloro che abiteranno con voi; distanze dai luoghi di lavoro, dalle scuole, dai collegamenti stradali, la frequenza dei trasporti pubblici che vi occorre, la vicinanza o meno con strutture sanitarie, scuole, uffici pubblici ecc. Tutti fattori che dipendono dalle vostre abitudini, dai vostri impegni sociali e lavorativi, dalla vostra età e dinamicità, dal livello di salute ecc. Non di poco conto vi dovete profondamente interrogare in quale contesto vi piace vivere; se siete persone alle quali piace stare a stretto contatto con gli altri evitate case isolate in campagna. Se odiate il traffico e vicini di casa evitate appartamenti in condomini di grandi città. Se vi piace stare in luoghi molto abitati e al tempo stesso avete la passione per il giardinaggio cercate una villetta in un paese di medie dimensioni ecc. Se necessiti di una completa assistenza tecnica per comprare in modo consapevole la tua giusta Casa rivolgiti allo Studio Tecnico TC Architettura per verificare il tipo di immobile di cui necessiti e cosa puoi fare con il budget che hai a disposizione! Visita le pagine del sito dello Studio Tecnico TC Architettura per avere maggiori informazioni e per contattarci.

Visitare le Case che ci piace.

Adesso che avrete già guardato decine di annunci con descrizioni, foto, prezzi, dovete iniziare a visitare le Case che vi sembrano più adatte alle vostre esigenze e alle vostre disponibilità economiche. Vi capiterà di prendere appuntamenti con agenzie immobiliari o direttamente con i proprietari. In entrambi i casi è opportuno che durante le visite vi sia consentito di poter vedere la casa in ogni sua parte, internamente ed esternamente. Chiedete l’autorizzazione a scattare fotografie in modo che con tutta calma potete riflettere su ciò che avete visto. Fate domande su ogni dubbio che vi emerge, anche il più banale. Chiedete come è il vicinato, se l’appartamento è fresco d’estate, se in inverno è facile o difficile da scaldare, se rumoroso o silenzioso ecc. Chiedete dove sono gli spazi ripostiglio, dove poter parcheggiare l’auto, la bicicletta, dove poter stendere, quanto dista la stazione o la fermata del bus ecc. Non dimenticate gli aspetti tecnici: domandate quando è stato costruito l’immobile, se e quanto è stato ristrutturato, che tipologie di impianti sono presenti e se dotati di conformità, se il condominio è costituito, di cosa si compone la struttura portante, come è fatto il tetto e le pareti divisorie tra alloggi, a quando risalgono le tubazioni idrauliche, se è dotato di gas metano o gpl, dove si trova la caldaia, la tipologia di caldaia e la sua data di installazione, a quanto ammontano le spese condominiali ecc. Il proprietario e/o l’agente immobiliare vi dovranno rispondere ad ogni domanda o vi faranno rispondere da un loro tecnico. Se invece le domande non ricevono risposta, se vi mostrano l’immobile frettolosamente, non vi fanno fare né foto né più di una visita, fatevi venire qualche sospetto perché forse vi è qualche problema o difetto da nascondere. Chiedete alla proprietà se ha già incaricato un tecnico per redigere la Relazione Tecnica di Conformità Urbanistica e Catastale e, se redatta, chiedete di visionarla per capire se è stata dichiarata da un tecnico abilitato la commerciabilità del bene. Se siete ancora titubanti, la Casa vista vi piace, ma volete essere certi di fare un giusto acquisto rivolgetevi ad un vostro tecnico per fare tutte le verifiche di conformità urbanistica e catastale! Prima di acquistare è bene essere certi che all'interno o all'esterno della casa non via siano abusi edilizi, che a livello catastale non vi siano difformità tali da alterare la rendita, l’intestazione e l’identificazione. Tutti problemi, talvolta molto costosi da risolvere o addirittura non risolvibili, che se non presi in considerazione ricadranno su di voi acquirenti. Se vuoi una completa assistenza tecnica per comprare in modo consapevole la tua giusta Casa rivolgiti allo Studio Tecnico TC Architettura per verificare tutti gli aspetti tecnici, urbanistici e catastali di ciò che stai per acquistare. Visita le pagine del sito dello Studio Tecnico TC Architettura per avere maggiori informazioni e per contattarci.

L’offerta economica

Se la Casa che avete visitato più volte vi convince e avete appurato che non è gravata da vizi, che è conforme urbanisticamente e catastalmente e quindi commerciabile, che il prezzo è alla vostra portata e che soddisfa le vostre esigenze, è giunto il momento di avanzare un’offerta di acquisto! Il proprietario vi avrà sicuramente fatto la sua richiesta e probabilmente vi avrà detto se il prezzo è trattabile o meno. Se trattabile offrite quanto ritenete sia un valore congruo. Se non conoscete il valore che potrebbe avere quella Casa rivolgetevi allo Studio Tecnico TC Architettura e in tempi brevissimi vi formuleremo una stima esatto del prezzo di acquisto da proporre. Visita le pagine del sito dello Studio Tecnico TC Architettura per avere maggiori informazioni e per contattarci.

Il Compromesso

Una volta lanciata l’offerta, se il venditore accetta, è giunto il momento di stipulare il Compromesso per mettere nero su bianco gli accordi presi. Il compromesso è un contratto preliminare di compravendita. Si tratta del principale strumento contrattuale con il quale le persone che intendono vendere o acquistare si impegnano per iscritto. Le parti si obbligano giuridicamente con efficacia vincolante tra di loro, ad alienare e ad acquistare un bene. Ciò significa che le parti del contratto, e più precisamente il promittente venditore, proprietario dell’immobile che intende alienarlo, e il promittente acquirente, che intende quindi acquistare, assumono l’impegno o l’obbligo, rispettivamente, di vendere e acquistare la casa, e quindi si impegnano a stipulare un nuovo contratto, il contratto definitivo di compravendita, con il quale avverrà l’effettivo trasferimento di proprietà.

Nel contratto preliminare devono essere contenuti tutti gli elementi essenziali del futuro contratto definitivo quali; il consenso delle parti che abbiano la capacità di agire, la forma scritta, l’esatta determinazione del bene immobile, con indicazione dell’indirizzo, delle caratteristiche dell’immobile che si vorrà trasferire (appartamento, villino, ecc., numero e natura dei vani, dati catastali, allegazione di planimetrie, attestato di prestazione energetica), e il prezzo della vendita. In mancanza di tali elementi minimi (consenso delle parti, forma scritta, determinazione dell’oggetto e del prezzo della vendita) il contratto non sarà valido. In questa fase è opportuno che il venditore o l’acquirente abbiano già predisposto la Relazione Tecnica di Conformità Urbanistica e Catastale in modo che vi sia già presente un'esauriente descrizione del bene e delle caratteristiche tecnico, urbanistiche e catastali. Sia nei primi accordi verbali, sia nel compromesso è bene specificare chi delle due parti si accolla le spese tecniche, notarili e quelle dell’eventuale mediazione da parte di una agente immobiliare. È importante sottolineare che più il preliminare sarà completo e specifico, meno dubbi potranno esserci in sede di stipula del contratto definitivo.

Inoltre, nessun bene non conforme catastalmente e urbanisticamente è commerciabile, quindi è opportuno verificare mediante un tecnico se l'immobile oggetto di vendita è in regola dal punto di vista urbanistico e catastale. Qualora non lo fosse è possibile adottare varie misure per sanare la situazione. Trattasi di sanatorie, correzioni catastali, istanze ecc. Procedure che richiedono tempo e che, se non affrontaste fin dall'inizio della trattativa, potrebbero vanificare il potenziale affare! Ecco uno dei motivi per procedere fin da subito con la Relazione Tecnica di Compravendita! Visita le pagine dello Studio Tecnico TC Architettura per ottenere la Relazione Tecnica di Conformità Urbanistica e Catastale della tua futura Casa!

Tornando al contratto preliminare esso ottiene maggior rilievo se verrà trascritto nei registri immobiliari. Perché possa trascriversi un contratto preliminare è necessario che esso sia redatto da un Notaio nella forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata. Una volta trascritto il preliminare, qualsiasi altra operazione trascritta successivamente che riguardi l’immobile in questione non avrà effetto nei confronti del promittente acquirente, e quindi non saranno vincolanti nei suoi confronti eventuali vendite, iscrizioni ipotecarie, pignoramenti, ecc. Inoltre, la trascrizione ha un effetto “prenotativo”, vale a dire che, quando si otterrà il trasferimento definitivo, anche per via giudiziale, gli effetti del trasferimento retroagiranno sostanzialmente alla data di trascrizione del preliminare. Richiedi allo Studio Tecnico TC Architettura una consulenza per avere assistenza durante il compromesso relativo all'acquisto del tuo un immobile! Visita le pagine del sito dello Studio Tecnico TC Architettura per avere maggiori informazioni e per contattarci.

Il Contratto Definitivo di Compravendita o Rogito.

Il contratto definitivo di compravendita immobiliare, anche detto Rogito, è quel contratto, da stipularsi obbligatoriamente in forma scritta, con il quale venditore e acquirente, trasferiscono la proprietà dell’immobile. Il venditore si obbliga a consegnare il bene, garantendo che lo stesso sia immune da vizi, conforme a quanto concordato e garantendo contro l'evizione (ossia che sul bene non ci sono diritti di terzi o che i terzi possono vantare), mentre il compratore si obbliga a pagare il prezzo. Diversamente dal contratto preliminare di compravendita, con il contratto definitivo si attua, il trasferimento della proprietà: ciò significa che nel momento stesso in cui le parti sottoscrivono il contratto, si attua immediatamente e senza ulteriori formalità il passaggio della proprietà del bene immobile dal venditore al compratore e ciò, attenzione, anche se non è stato pagato il prezzo o consegnato il bene.

Garanzia per i vizi: il venditore è tenuto a garantire che l’immobile compravenduto sia immune da vizi che lo rendano inidoneo all'uso cui è destinato o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. È una garanzia di fondamentale importanza perché grazie a essa il compratore che riscontri, dopo la vendita, che l’immobile è affetto da vizi o difetti, ha la possibilità di agire contro il venditore per avere giustizia. Non tutti i vizi però possono formare oggetto di garanzia: deve trattarsi in primo luogo di vizi occulti, ovverosia di vizi che, esistendo prima della vendita, non erano conosciuti dal compratore; se i vizi però erano facilmente riconoscibili la garanzia non è dovuta, salvo che il venditore abbia dichiarato che il bene era esente da vizi. Deve trattarsi poi di vizi che rendano l’immobile inidoneo all'uso cui è destinato o che ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. Tra i vizi si giunge velocemente a comprendere che, requisito fondamentale per la commercializzazione di un bene immobile, è la sua conformità Urbanistica e Catastale che può individuare e verificare solo un tecnico abilitato, architetto, geometra o ingegnere, mediante la comparazione delle pratiche urbanistiche e catastali con lo stato dei luoghi e né attesta la regolarità o meno. Ogni Notaio chiederà infatti al venditore tale dichiarazione di conformità perché non sono trasferibili gli immobili affetti da abusi edilizi, irregolarità catastali ecc... Solo la Relazione Tecnica redatta da un tecnico abilitato (Architetto, Geometra o Ingegnere) può fugare ogni dubbio e il tecnico può intervenire in modo adeguato qualora vi sia la necessità di sanare eventuali irregolarità! Visita le pagine del sito dello Studio Tecnico TC Architettura per maggiori informazioni e ricevere consulenza tecnica alla compravendita!

L’importanza della Relazione Tecnica di Compravendita.

Nell'iter della vendita è quindi di formale importanza la Relazione Tecnica di Compravendita: al momento dell'acquisto/vendita di un immobile occorre che la parte venditrice attesti e garantisca alla parte acquirente, mediante una Relazione Tecnica di Compravendita a firma di un tecnico abilitato, la conformità Urbanistica, la conformità Catastale e l'Agibilità - Abitabilità, del bene oggetto di scambio. Solo gli immobili conformi sono commerciabili. Inoltre, la Relazione Tecnica di Compravendita fornisce l'esatta rappresentazione di vincoli, destinazioni, prestazione energetica, regolamenti di condominio, servitù, conformità impiantistiche, ecc.

La Relazione Tecnica di compravendita è fondamentale per accertare che l'immobile non sia soggetto a vizi di non conformità che potrebbero rendere nullo l'atto di compravendita fino a dieci anni dal momento della stipula. Nel proprio interesse anche parte acquirente può avvalersi di un proprio tecnico per verificare la commerciabilità del bene a cui è interessato.

La relazione tecnica di compravendita che redige lo Studio Tecnico TC Architettura è basata e redatta sui riferimenti normativi del codice civile art. 1490 e il 1497 e del Decreto Legge 31 maggio 2010 n.78 art. 29 comma 1 bis. Per redigere una corretta Relazione Tecnica di Conformità Urbanistica e Catastale lo Studio Tecnico TC Architettura esegue:

raccolta di tutta la documentazione in possesso della proprietà
ricerca e acquisizione presso gli uffici urbanistici comunali delle pratiche urbanistiche ed edilizie dell'immobile
ricerca e acquisizione presso gli uffici dell'Agenzia del Territorio delle pratiche catastali
studio e analisi delle pratiche
sopralluogo presso l'immobile per verificare lo stato dei luoghi con le autorizzazioni rilasciate e la documentazione raccolta
redazione della versione definitiva asseverata

Visita le pagine del sito dello Studio Tecnico TC Architettura per avere maggiori informazioni, per contattarci e per richiederci una Relazione Tecnica di Compravendita!

Tassazione e spese notarili

Nelle spese da considerare per l’acquisto, oltre al costo della Casa, alle spese di agenzia, ad eventuali spese tecniche, occorre considerare le spese notarili e le imposte:

imposta di registro: pari al 9% (o 2% nel caso di prima casa) del valore catastale dell'immobile;
imposta catastale: pari a 50 euro;
imposta ipotecaria: pari a 50 euro;
IVA: variabile dal 9% al 22% (come vedremo in seguito).

Il valore catastale si ottiene moltiplicando la rendita catastale per il coefficiente fisso 115,5 (coefficiente di 126 nel caso di seconda casa).

L’aliquota Iva varia a seconda dei casi:

4% del prezzo totale dell'immobile, per la prima casa;
10% del prezzo totale dell'immobile, per la seconda casa;
22% del prezzo totale dell'immobile, per un'abitazione di lusso.
Le imposte (di registro, catastale e ipotecaria) sono, infatti, fissate a 200 euro ciascuna.

A tutto occorre aggiungere le spettanze professionali del Notaio al quale è bene chiedere un preventivo. Visita le pagine del sito dello Studio Tecnico TC Architettura per avere maggiori informazioni e per contattarci.

Adesso l’acquisto è stato compiuto, la Casa è tua e all'Atto definitivo di compravendita ti sono state consegnate le chiavi! Non ti resta che abitarla!

Ricorda, lo Studio Tecnico TC Architettura è in grado di assisterti in ogni passaggio dell’acquisto della tua nuova Casa, dalla ricerca adatta alla tue esigenze e alle tue disponibilità economiche, passando per la valutazione delle caratteristiche e delle conformità dell'immobile di tuo interesse, fino all'assistenza tecnica durante il compromesso e all'atto definitivo. Visita le pagine del sito dello Studio Tecnico TC Architettura per avere maggiori informazioni e per contattarci!

Tiberio Corsinovi - Real Estate Specialist